Si decides alquilar tu apartamento vacacional de Nerja, debes considerar algunos impuestos. En España no existe una regulación estatal para los alquileres de alojamientos en vacaciones y las leyes son diferentes de una comunidad autónoma a otra. La normativa que recoge el alquiler de “viviendas turísticas” es competencia de las Comunidades Autónomas. A nivel estatal, la Agencia Tributaria (Hacienda) obliga a declarar los ingresos obtenidos por el alquiler turístico a particulares.
Si quieres calcular cuánto debes pagar a Hacienda por el alquiler de tu apartamento situado en Nerja en un año, debes tener en cuenta que los impuestos al alquiler gravan tanto el período cuando la vivienda está alquilada como cuando está vacía.
Impuestos de la vivienda turística no alquilada
Cuando la vivienda en alquiler vacacional no está alquilada, es necesario pagar el impuesto de renta inmobiliaria imputada. Es un alquiler por poseer una segunda vivienda. Esta cantidad es un 1,1% del valor catastral de la vivienda o el 2% si el valor catastral no ha sido revisado desde 1994. Hay que tener en cuenta que sólo es necesario pagar este porcentaje si la vivienda no está alquilada.
Impuestos de la vivienda turística alquilada
Cuando la vivienda está alquilada, los ingresos deben ser declarados como rendimiento de capital inmobiliario. En dicha declaración se pueden desgravar los gastos considerados por la ley como la comunidad, la tasa de basura, el seguro de hogar, los suministros, el IBI, los intereses de la hipoteca y la amortización del inmueble que es un 3% del valor catastral de la vivienda. Entre los gastos es posible incluir el coste de la publicidad del apartamento en una agencia.
A la hora de declarar debes especificar los periodos del año fiscal en los que la vivienda ha estado alquilada y los períodos en los que ha estado vacía.
Pongamos un ejemplo, imagina que en un año, tu vivienda vacacional de Nerja ha estado alquilada durante 4 meses por 1.000€ al mes. Esto significa que has obtenido unos ingresos anuales de 4.000€. Si el apartamento tiene un valor catastral de 100.000€, el impuesto de renta inmobiliaria que debes pagar por los ocho meses que la vivienda ha estado sin alquilar supone un total de 733€ a incluir en la declaración.
En cuanto a los cuatro meses que la vivienda ha sido alquilada, los ingresos por el alquiler que suman 4.000€ tributan como rendimientos inmobiliarios. Es una ganancia final a la que hay que deducir los costes asociados al alquiler de la vivienda y serán prorrateados los gastos generales por los cuatro meses que ha sido alquilada la vivienda.
La Agencia Tributaria busca todo tipo de ingresos que no se declaran y puede que incluso si eres propietario de un apartamento turístico en Nerja te haga cumplir con la normativa de tu Comunidad Autónoma, en este caso Andalucía. Debes tener en cuenta que las plataformas de alquiler online están obligadas a remitir toda la información de sus usuarios a Hacienda, por lo que se recomienda que cada propietario regularice su situación, en caso de obtener o no rendimientos por un alquiler vacacional.
En Andalucía según el Decreto 28/2016, de 2 de febrero la persona propietaria de una vivienda con fines turísticos es la explotadora de la misma, salvo que mediante un contrato ceda su explotación o uso como vivienda con fines turísticos a otra persona o entidad. Si se lleva a cabo este contrato o cesión de uso con una inmobiliaria ésta se convierte en la entidad explotadora, y es quien debe presentar la Declaración Responsable para el acceso o inicio de la actividad de alquiler vacacional.